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Hauskauf finanzieren: Darauf sollten Sie unbedingt achten
Mit dem Hauskauf tauschen Sie fortlaufende Mietzahlungen gegen Kreditverbindlichkeiten: Aufgrund der hohen Summe, die eine Baufinanzierung typischerweise veranschlagt, sollte eben diese auf sichere Beine gestellt werden. Dabei gilt es auch objektiv den Blick auf das eigene Budget und die finanziellen Möglichkeiten zu richten - ebenso, wie ein Finanzierungsmodell zu wählen, das zum eigenen Leben passt.
Am Anfang steht ein neutraler Blick auf die eigenen finanziellen Mittel
Ob die Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung erworben wird: Zunächst müssen Sie ermitteln, "wie viel" Immobilie Sie sich überhaupt leisten können. Dafür gilt es zunächst das verfügbare Eigenkapital zu erfassen. Banken präferieren es, wenn Käufer wenigstens 20 % einbringen, besser sind 30 % oder mehr. Das hat in Anbetracht der jüngst gestiegenen Zinsen zugleich den Vorteil, dass die Kreditraten und Zinskosten dadurch kleiner gehalten werden können. Finanzierungspartner wie die LBS der Sparkasse können im nächsten Schritt einen Überblick über das realistisch erreichbare Fremdkapital geben.
In welcher Höhe die Bank einen Kredit für die Immobilie gewährt, das ist immer von mehreren Faktoren abhängig. Als Sicherheit für den Kredit dient einerseits die Immobilie selbst, aber auch die Bonität und fortlaufende Einnahmen sowie Ausgaben werden evaluiert. Idealerweise haben Sie einen guten, sehr guten oder ausgezeichneten Schufa-Score. Des Weiteren profitieren Kreditnehmer, wenn sie ein ausreichend hohes Einkommen aus festangestellter Arbeit vorweisen können. Selbständige oder Arbeitnehmer mit befristeten Arbeitsverträgen haben es hingegen schwerer, da deren Einkommensentwicklung eine gewisse Ungewissheit charakterisiert.
Sobald Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und in welcher maximalen Höhe ein Kredit gewährt wird, gilt es nun auf monatlicher Basis Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Ziel dessen ist die Ermittlung der maximal tragbaren Kreditrate. Achten Sie darauf, diese nicht zu hoch anzusetzen. Anderenfalls drohen schon bei den ersten unvorhergesehenen Ausgaben Schwierigkeiten. Es sollte, was die Kreditrate anbelangt, immer genügend Puffer für unplanmäßige Ausgaben und beispielsweise einen Urlaub vorhanden sein.
Fremdkapital sind alle drei Darlehensarten, auch müssen Sie natürlich bei allen mit Zinskosten rechnen. Die Bauzinsen haben sich zuletzt, aufgrund der ebenfalls gestiegenen Leitzinsen, deutlich erhöht. Die Finanzierung der Immobilie wird also unweigerlich teurer als noch vor drei oder vier Jahren. Im Gegenzug haben sich dafür in manchen Regionen aber auch die Immobilienpreise leicht reduziert.
Am häufigsten kommt für den Immobilienkauf das Annuitätendarlehen zum Einsatz. Die monatlich vereinbarte Kreditrate bleibt da unverändert, zumindest bis zum Ende der gewählten Zinsfestschreibung. Aus diesem Grund steigt dort der Anteil der Tilgung, der jeden Monat geleistet wird, fortlaufend an.
Beim Tilgungsdarlehen verändert sich hingegen das Verhältnis aus geleisteten Zinszahlungen und Tilgung nicht. Sofern eine Untervariante davon gewählt wird, das sogenannte "Volltilgerdarlehen", sind Kreditlaufzeit und Zinsfestschreibung identisch. Das wiederum gibt zusätzliche Sicherheit mit Hinblick auf die Entwicklung der Zinsen.
Endfällige Darlehen werden heute nur noch selten genutzt, weil diese Kredite zu großem Anteil auch mit privaten Renten- oder Kapitallebensversicherungen kombiniert werden. Bei diesen Darlehen findet fortlaufend keine Tilgung statt, stattdessen wird das Geld vorerst gesammelt, in der Versicherung verzinst und anschließend erfolgt eine einmalige Tilgung.
Sich bezüglich der Zinsbindung informieren
Dieser Punkt ist heute, aufgrund der schon gestiegenen Zinsen, etwas weniger wichtig als noch vor drei oder vier Jahren. Die Immobilienkäufer, die damals eine Immobilie erworben und sich den Zins über viele Jahre festschreiben lassen haben, sind heute in einer vorteilhaften Situation. Generell charakterisiert Immobilienfinanzierungen in Deutschland im internationalen Vergleich eine sehr lange Zinsbindung - nicht selten über beispielsweise 8, 10 oder 15 Jahre. Währenddessen, zum Vergleich, sind Zinsbindungen in den USA häufig nicht einmal auf zwei Jahre angelegt.
Die Zinsbindung eines Kredits gibt, wie ihr Name unschwer vermuten lässt, vor allem mit Hinblick auf die Zinsentwicklung Sicherheit. Dabei ist es natürlich attraktiver ein niedriges als ein hohes Zinsniveau fest binden zu lassen. Wer sich für eine kurze Zinsbindung entscheidet, spekuliert heutzutage auch auf künftig wieder sinkende Zinsen. Diese Spekulation kann aufgehen, schlimmstenfalls in der Zukunft aber hohe Kosten verursachen - sollte der Zins noch weiter deutlich steigen und dann, wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, über dem heutigen Niveau liegen.
Gegebenenfalls eine Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren
Mit Sondertilgungen haben Sie die Möglichkeit den Kredit oder einen Teil davon schneller abzulösen, indem Sie zusätzlich zur vereinbarten Rate eine gesonderte Tilgung leisten. Das könnte sich lohnen, wenn Sie in naher Zukunft, beispielsweise durch einen besseren Verdienst oder eine Erbschaft, zusätzliches Geld erwarten. Viele Kreditgeber statten ihre Darlehen mittlerweile mit Sondertilgungsraten von rund 5 % aus.
Eine Immobilie erwerben, die das eigene Budget zulässt
Der gesamte Immobilienerwerbsprozess kann effizienter gestaltet werden, indem man ihn in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen und fachkundigen Immobilienmakler durchläuft, wie zum Beispiel einem Vertreter von LBS Immobilien. Diese Makler können anhand des verfügbaren Budgets geeignete Immobilien in der gewünschten Lage vorstellen, begleiten ihre Kunden bei Besichtigungen und dienen zudem als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Des Weiteren haben erfahrene Makler meist ein regional starkes Netzwerk, weshalb sie auch verschiedene andere Dienstleister auf kurzem Weg vermitteln können.
Käufer können sich zusätzliche Sicherheit verschaffen, indem sie ihr theoretisch maximal vorhandenes Budget praktisch nicht komplett ausreizen. Dabei spielt auch eine Rolle, was Sie selbst von der Immobilie erwarten, was diese also mitbringen soll und wie viel Wohnfläche oder welchen Wohnstandard Sie sich beispielsweise wünschen. Wie teuer die Immobilie letztlich im bundesweiten Vergleich ist, ist maßgeblich von der Lage abhängig. Bei der Lage Kompromisse einzugehen möchte aber gut überlegt sein. Anders als die Immobilie selbst, ist die Lage später nämlich offensichtlich nicht mehr veränderbar.
Fördermöglichkeiten und Zuschüsse nutzen
Ob für den Immobilienerwerb oder später für notwendige Sanierungen oder Modernisierungen, die man selbst gegebenenfalls vor dem Einzug noch durchführen lassen möchte: In jedem Fall sollten Sie sich beraten lassen, welche Zuschüsse und Fördermittel Ihnen zustehen. Die meisten Förderungen müssen vor Beginn der eigentlichen Arbeit beantragt und bewilligt sein. Sie sollten also, wenn Sie beispielsweise eine energetische Sanierung planen, nichts überstürzen, sondern sich zunächst einmal um die Förderung davon kümmern. Mitunter haben Sie auch noch auf kompatible regionale Zuschüsse und Fördermittel einen Anspruch. Hierzu kann ein regionaler Immobilienmakler informieren.
Fazit: Die Immobilienfinanzierung gehört optimal strukturiert und geplant
Es geht um viel Geld und einen Kredit, den Sie mindestens über Jahre, eventuell über Jahrzehnte abzahlen werden. Deshalb gilt es hinsichtlich der Baufinanzierung und dem Immobilienkredit nichts zu überstürzen. Sie sollten einen Kredit und eine Darlehensstruktur wählen, die zu Ihrem Leben und Einkommensverhältnissen passt - und mit der Sie ruhig schlafen und Ihr neue Immobilie tatsächlich genießen können.
